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房貸利率無法回頭 美國房價和庫存都將受影響

房屋庫存量持續走低始終成為阻礙交易量增長的絆腳石。

現在,絆腳石又多了一塊——上漲的按揭利率。

美國人喜歡租房而不是買房,這或許是對該國房產市場的誤解。

實際上,各國房產市場都擁有相似性,而且貸款買房者的收入、房屋庫存量以及貸款利率等等都影響著房價和市場表現,畢竟用現金一次結清的購房者,和想要在行情好時撈一把的投資人仍然是少數派。

相比2008年次貸危機引發的巨幅震蕩,美國房產市場似乎看起來恢復得不錯。

然而,房屋庫存量持續走低始終成為阻礙交易量增長的絆腳石。

現在,絆腳石又多了一塊——上漲的按揭利率(Mortgage Rate,又稱抵押貸款利率)。

自從2018年開年以來,美國按揭利率處於穩步上漲,漲幅近50個基點,且絲毫沒有回落的跡象。

美國房產機構Zillow認為,這或許意味著低按揭利率時代就要終結。

按揭利率變化並不是處於一直漲漲漲的狀態,而是在震蕩中上揚。今年3月初,下跌約10個基點後,抵押貸款利率全部回落,但隨後繼續上漲。

儘管目前標準的30年固定利率貸款仍在4.3%上下來回,但Zillow認為,該利率攀升至5%至6%,並不是什麼難事。

別小看這一變化,它將影響房產市場的活躍程度。

在貸款者可承受範圍內,房貸利率的高漲有助於加速首次購房者的決策時間。

不過,一旦漲幅過高,貸款者將重新考慮自己是否能拿出那麼多首付,以及月供是否會成為每月開銷的負擔。

進一步,市場購買力也將受到影響。

如果房貸利率在今年底達到5%,並且房價持續上漲,那麼全美35個主流市場里有近一半將遭遇窘境——購房者支付能力將低於歷史水平。

實際上,美國目前有7大主流市場的月供已經超越了各自所在地的歷史標準。

他們是洛杉磯、邁阿密、舊金山、聖地亞哥、丹佛、波特蘭和聖何塞。其中,洛杉磯、聖何塞和舊金山的情況最為誇張,月供占家庭收入中位數的40%以上。

房貸利率無法回頭 美國房價和庫存都將受影響

房貸利率無法回頭 美國房價和庫存都將受影響

各大城市不同房貸利率下的月供/收入比(數據來源:Zillow)

Zillow 高級經濟學家 Aaron Terrazas在近日公布的一份報告中表示:

「按揭利率出現了明顯的上漲趨勢,意味著人們普遍負擔得起的按揭利率時代就要走上歷史終點了。在決定是否換房時,一些正享受著較低按揭利率的房主寧願將現有住房翻新一下,也不願進入競爭激烈的房產市場重新買房,較高的按揭利率限制了他們的購買力。」

更可怕的是,不僅可負擔能力和購買力將被限制,按揭利率較高還會引起房產庫存降低的副作用。

大部分購房者可以接受按揭利率適度上漲,而一旦該利率上漲到歷史水平,人們就不願賣房,從而限制二手房庫存,這將無疑讓房產市場更加緊張。

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