中國人每年花25億美元 被催熱的美國學區房

中國每年有35萬學生前往美國留學，其中低齡留學人數佔到總量的1/3。由於各種原因，九成以上的中國學生是無法進入到美國頂尖的私立高中就讀。為此，越來越多的中國家長通過購買美國公立名校周邊的學區房，獲取孩子就讀美國公立名校的資格。

據中國經營網報道，由美國精益會計師事務所在國內的窗口機構——怡化精誠製作的2018年北美學區房投資報告在深圳發布。報告顯示，隨著中國赴美低齡留學人數的日益增多，美國學區房尤其是名校周邊的學區房受捧，其中以中國人為代表的亞裔成為購買的主體。

（圖片來源：Daily Mail）

跟中國有點類似的是，美國的公立中學和小學，均是採取就近入學的方式。加上美國的購房程序相對比較簡易，並沒有身份的特別要求，這導致好學校周邊的房價上漲快，成為受捧的學區房。

(圖片來源：alternativeasset)

學區房拯救美國房產

「如果不是做學區房項目，我公司不可能像現在發展得這麼順利，信譽度得到銀行的認可」，美國ICON房產集團CEOCharlie Murphy說。

Charlie Murphy於2007年開始涉足芝加哥的房地產開發，不久便碰上了美國房產的寒冬。但幸運的是，他開發的是芝加哥在全美排名第一的公立名高中—斯蒂文森高中周邊的房產，2011年就用現金還掉了銀行所有的貸款，這跟業界普遍用房產償還貸款的做法不一樣。

最近5年，Charlie Murphy賣掉了150套斯蒂文森高中周邊的學區房。他說，約八成的房子是被亞裔客戶買走。在亞裔客戶中，印裔最多，佔比55%，華裔佔比為25%。

今年7月份，美國房地產經紀人協會公布了《2017年美國房產市場國際買家情況分析》。報告顯示，中國買家在2016年4月到2017年3月之間，總共花費了317億美元購置美國住宅房產，其中有8%的比例用於留學購房。這意味著中國人在過去的一年當中花費了25億美元購買美國的學區房。而和極其重視子女教育的中國買家相比，其他國際買家的比例基本不超過5%。

美元資產配置研究專家、美國精益會計師事務所總裁潘勁波分析說，絕大部分低齡留學的中國學生很難進入到美國頂尖的私立學校。為此，通過購買美國頂尖公立高中周邊的學區房，進而獲得進入美國頂尖公立高中就讀的資格，則是當今去美國低齡留學一個性價比高的路徑。

他說：「跟中國很類似的是，學區房是剛需，受到市場景氣程度波動影響比較小。隨著美國留學熱的興起，學區房熱銷。在一定程度上來說，學區房拯救了美國房產。」

留學購房新熱點

和移民房產、投資房產相比，留學購房有其特殊性，不僅要考慮到房產本身，還有房產所處的學校情況以及家人陪伴等。

美元資產配置研究專家、美國精益會計師事務所總裁潘勁波分析說，中國家庭會有一個常見的誤區，即把孩子送到學校里後，家長就不用管了。但如果要就讀美國的高中，家人的陪同是十分重要，不僅是有法律要求，更重要的是這個時候是孩子成長的關鍵時期，需要和孩子保持密切聯繫和溝通。為此，通過購買學區房，家人能夠陪伴在孩子旁邊也是一件重要的事情。

潘勁波說：「學區房是剛需，房價上去後，房產稅會增加。而隨著亞裔學生的加入，也能夠使當地學校文化多元化，豐富學生的閱歷，這也讓美國的地方政府對亞裔購買學區房是樂見其成，所以學區房投資政策風險極低。「

Niche的評估結果顯示，在2017年全美最佳100所公立高中中，大芝加哥地區的上榜學校高達16所，其中芝加哥北郊的斯蒂文森高中名列全美第一。

（圖片來源: conciergeauctions）

美國精益會計師事務所在國內的窗口機構——怡化精誠製作發布的2018年北美學區房投資報告顯示，加州、紐約等東西海岸曾一度是中國人留學購房的首選地。但隨著美國中部城市，如芝加哥、達拉斯等城市教育的崛起，已經成為中國人選擇留學購房的新目標地。

2018年北美學區房投資報告數據顯示，在加州或者紐約就讀同等級水平的高中，區域內的房價將會是芝加哥或者德州地區的三到六倍。雖然芝加哥學區房的房產稅率偏高，但因總體房價偏低導致實際的稅負並不高。

根據美國房地產經紀人協會所發布的數據表明，外國人投資美國房地產，在2016年4月到2017年3月間，佛州、德州、加州、新澤西州、亞利桑那州等5州佔據了54%的總投資量。新移民投資熱點的加州，近幾年海外投資者的熱情度有所下降。而伊利諾伊州、北卡和紐約州開始興起。

由於各種原因，加州歷來是中國人選址落戶的重地，有1/3的中國人選擇這個地方。美元資產配置研究專家、美國精益會計師事務所總裁潘勁波說，很多家長會帶著中國地產投資的慣性，對美國房地產投資具有一定的盲目性，需要做仔細分析。

「考慮到加州的生活成本高，房價貴，加上芝加哥名校的增多，很多中國家長發現芝加哥和達拉斯這些地方的房產的性價比是最高，成為選址落戶的新目標地。」

美國的學區房不便宜

房產中介提起美國的學區房都一臉「趕快去白撿」的表情，真的有這麼便宜嗎？

網上瘋傳的二百萬人民幣就能買到的那種小別墅的確是有的，地理位置大概是在那種廣袤的田野上，方圓五十里大概就一個3分學校。

如果你想在繁華地帶選一個學區房就沒那麼輕鬆了，在舊金山、聖地亞哥、洛杉磯和紐約，稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上，在紐約曼哈頓區這種寸土寸金的地方，一個兩居室更是賣到了300~500萬的價格。

紐約普通住宅的平均房價走勢（房天下網站）

除了並不友好的房價，你還得為「好學區」多支付20%~30%的費用，在華人最為集中的紐約皇后區，不同學區之間的差價甚至能多買一套同樣的房產。所以美國的大城市，家長最難過的事情就是：一街之隔房價天差地別。

在紐約，好的公立學校大多分布在近郊區，根據Zillow網站的數據顯示，華人在這些地段購買四居室的價格大概在200萬美元左右，約合人民幣1300萬人民幣，著實不便宜。除此之外，家長們每年還要支付1%~3%的地稅，紐約周邊的地稅就在2.5%左右，像下圖這個219萬美元的學區房，購買後每年還要支付五萬美元的稅金，壓力山大。

Zillow網站上紐約近郊區一個四居室的房屋信息

即便如此，部分中國家長還是對美國的學區房十分關注，畢竟與國內動輒十幾二十萬一平米的學區房相比，美國的學區房更具性價比。像下圖這個市值1700萬人民幣的房子，坐落在加州最好的學區 palo alto之中，學區內有十幾所八分以上的公立學校，不算院子的面積大概是人民幣10萬一平，算上院子是2萬一平。這樣的均價大概能讓在宇宙中心五道口附近買房的家長們哭出聲來。

一個palo alto學區房的房屋信息，斯坦福和矽谷就在附近

當然，大幾百萬甚至上千萬的美國學區房還是離我們十分遙遠，這種所謂的「性價比」也只是針對能在五道口買得起學區房的家長，對於普通老百姓來說，美國的學區房再便宜也還是三個字——買不起。

華人如何看待學區房

華人家長最捨得投資孩子教育，因此買學區房，讓孩子上好學校成了很多美國華人移民家庭的目標。然而，隨著美國中產家庭的收入縮水，學區房的昂貴价格也讓不少華人家庭望而卻步，同時一些華人家庭認為，為小孩提供好的教育不一定要去好學區上學。

全加州排名第一的公立高中惠特尼高中。（網路圖片）

僑報記者報道稱，很多華人家庭都為了孩子上學而想辦法進入好的學區，一些家長租房，還有一些購買昂貴的學區房。然而，一些家長認為，讓孩子接受好的教育不一定要在好的學區。

買學區房的錢可供小孩上私立學校

結婚後準備在南加州地區買房的陳女士最近在考慮是否要買學區房，她認為，學區房太昂貴，而且她計劃將自己的孩子送入私立學校上學，覺得沒有必要買學區房。她認為，買學區房的錢不如投資小孩教育，而且上私立學校小孩更容易進入頂尖的常青藤學校。

家住ABC學區附近城市諾瓦克（Norwalk）的陸女士的兒子剛剛加州大學伯克利分校工程學院畢業，畢業後找到了很好的工作。她回憶起教育兒子的點點滴滴時說，當年因為買不起喜瑞都學區的房子，安家在了諾瓦克，但是送兒子去了私立學校。她說，私立學校也不是很貴，但是年紀很小的兒子得到了教師足夠的關注，這對小孩的發展很重要。

進入好高中更容易申請好大學嗎？

在喜瑞都市有全加州排名第一的公立高中惠特尼高中（Whitney high school）。陸女士說，進入這所高中除了要考試之外還要住在喜瑞都，因此很多華人家長都「借」房子，而她兒子在上高中的時候則在喜瑞都市旁邊的一所很普通的高中上學，普通高中不是像喜瑞都的惠特尼高中那麼學術，所以有很多很實用的課程，例如焊接等。兒子在高中學習了焊接，所以之後在上大學的時候因此而被選拔進入全國性的一個比賽，而這些課程在惠特尼高中是沒有的。

同時，隨著平權法案在高等法院獲得支持，學生在申請大學時分數的重要性將會大打折扣。陸女士認為，在惠特尼高中這樣的學校上學，因為有太多優秀的孩子，所以不容易凸顯出來，兒子當時畢業的時候是以高中第二名的成績畢業的，所以很容易被凸顯出來。在惠特尼高中這樣的學校上學，小孩子大多是出自收入中等偏上的家庭，而男孩子在普通高中會比較踏實，因為環境比較樸實。

好學區亞裔佔大多數 家長希望能更多元

為了能讓兒子在好的學區上學，王女士多年前從中國移民過來定居到了亞凱迪亞，但是讓她失望的是，大部分的學生都是華裔，她希望能讓孩子多接觸一些美國的文化，而不是只和華人小孩在一起。雖然學區很好，學校排名也很不錯，但是總讓她感覺孩子沒有體驗到真實的美國。

在喜瑞都居住的吳先生目前也在考慮搬家，他說，其實喜瑞都市內不同的社區有不一樣的學校，他居住地方的公立小學大部分都是印度裔，他覺得有些失望，他希望能看到更多其它族裔的小孩和自己的孩子一起上學，所以考慮去別的地區買房。他說，好的學區總是亞裔學生居多，如果小孩的文化背景能更多元可能會對孩子的發展更有好處。

家長：學區房投資回報率高

除了孩子上學，一些家長購買學區房還有一個考慮就是投資回報。曾經住在亞凱迪亞的張先生說，在兩個小孩還在上學年齡的時候，他們購買了亞凱迪亞一個3居室的房屋，除了為小孩子上學之外，還有一個考慮就是將來的投資回報問題，孩子上大學之後他們將房屋賣掉，已經翻了一倍的價格，這樣還可以有錢在附近的城市購買一棟5居室的房屋。

他說，在2008年全美經濟危機期間，房屋價格大幅下降，但是學區房的房屋價格都沒有降，在房屋價格漲價的時候，普通學區的房屋價格漲幅很小，但是好的學區的房屋價格會漲得很快，因此投資學區房是非常穩定的投資。

張先生說，上學受教育很大一部分取決於家庭的教育和孩子的努力，上好的學校不一定有好的結果，但是畢竟在學校受到的影響不一樣，因此他人為地讓孩子去比較好的學區上學以及在好學區購房是很明智的。此外，他認為好的學區治安、環境都比較好，這樣小孩子也比較安全。

【僑報網12月5日綜合報道】