房產 | 美國住房難？低收入家庭住房負擔力每況愈下

住房難、租金高，美國人也會碰到這樣的問題嗎？

美國智庫布魯金斯學會學者舒茲（Jenny Schuetz）近日撰文給出了答案，文章稱越來越多的證據表明，美國人的住房負擔能力每況愈下，尤其是低收入家庭。

低收入人群承受力大降

美國聯邦住宅抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）近日發布一份報告。該報告以該公司在2010年~2016年間至少兩次發放抵押貸款的公寓為樣本，追蹤租金變化數據。研究結果顯示，2010年，低收入家庭要找到可以負擔的公寓已經很不容易——當年在普通的公寓中只有11.2%是低收入家庭可以承受的。到了2016年，情況更加糟糕：低收入家庭負擔得起的普通公寓比例急劇下跌到4.3%。

房地美的報告，著重於針對大城市地區那些收入不到中等收入水平一半的家庭。

舒茲在文章中稱，這些家庭擁有的資源最少，在住房選擇上最受限制。政策制定者應該更多地為經濟上易受衝擊的家庭考慮。

然而，房地美報告中的數據也暗示，住房負擔能力下降不僅僅是低收入人群面臨問題。從全美國範圍看，2010年~2016年間中等收入家庭可負擔的公寓比例從95.8%下降到了90.6%，超過5個百分點。儘管總體上，中等收入家庭仍可負擔90%的公寓，但趨勢是在下降。

(圖片來源：thebureauinvestigates)

區域差異

報告同時顯示，房屋可承受能力有巨大的地域差別。例如佛羅里達州和加利福尼亞州，這兩個州2010、2016年中等收入家庭可負擔公寓的比例分別大幅下降了16.2個百分點和34個百分點，尤其是加州，從73.4%下降到39.4%。

舒茲在文章中戲言，如果你不是有錢人，不要搬到加州，或許也不要搬到佛州。

除了加州和佛州，房地美的報告強調，科羅拉多州、北卡羅來納州和德克薩斯州是低收入家庭房屋承受能力下降得最快的地方。

各州和地區住房成本的差異也帶來了其他區域性差異，例如就業增長。不過，文章稱，令人擔心的是，一些就業增長前景不錯的州和城市，他們的住房成本已經非常昂貴，且變得愈加令普通家庭難以承受。

另據美國在線房地產平台Apartmentlist.com的數據，從2014年至今，科羅拉多州一卧室公寓租金的中位數增長了22.4%，是全美平均數的兩倍，該州首府丹佛的租金現在比全美平均價格高出12.6%。

一些房地產行業的專家稱，在金融危機期間，科羅拉多州遭遇了房屋止贖危機，投資者收購住宅並投放到高端租賃市場。同時，在2009~2016年間，該州增加了約57萬新進人口，其中很多都從事高收入的科技和石油行業，這也推動了當地租金和房價的上漲。

在房地美的報告中，使用了美國住房和城市發展部制定的所謂住房負擔能力的定義，即住房成本不應超過收入的30%。因此，承受能力同時取決於租金和收入，住房承受能力下降的原因可能是租金的增加，也可能是收入的減少，亦可能是收入和租金變化差異的減少。

舒茲稱，從政策角度看，重要的是搞清楚什麼原因促使住房承受能力的變化，因為恰當的干預可能會令結果有所不同。「如果是因為供應不足或開發成本上漲導致租金快速增長，地方政府可能應合理化開發過程或者放鬆分區。」她寫道，「如果數據顯示承受能力下降主要是因為收入增長停滯或低技術工人工時的減少，那麼收入補充可能是更直接的政策解決方法。」